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房企囤地調查利潤數倍於賣房 處置辦法難執行
近日，有媒體報道海南省12傢企業由於閑置土地問題被海南省國土廳約談，這其中包括華潤、中信泰富、魯能和中遠等"大腕"。12傢企業在海南共有44742畝閑置土地，占海南省閑置土地總面積的32%，土地閑置時間最長的達22年。
專傢分析，開發商大量囤地背後潛藏巨大經濟利益--房企隻拿地不開發，數年後地價成倍增長。但是，囤地最大的影響是扭曲樓市供需結構，雖然政府大量供應土地，但是形成不瞭房源，房子價格自然會持續上漲，最終還是由消費者來埋單。
開發商囤地規避受罰花樣百出
《中國經營報》總第2063期刊載瞭合景泰富涉嫌囤地的消息。2011年6月合景泰富全資子公司--廣州市豐璟房地產開發有限公司以7.1億元獲得北京崇文門菜市場地塊，溢價率達140%，折合樓面價為4.32萬元/平方米，成為當時北京的單價地王。
但是，這傢公司在拿地後三年的時間裡並沒有什麼動靜，施工一年的工地隻挖瞭一個大坑，合景泰富也因此被指利用土地溢價帶來增值收益。
從《中國經營報》引用第一太平戴維斯的數據來看，2012年1季度北京中高端購物中心首層平均租金為每平方米每月845.4元， 2014年1季度這一數目已經上漲至每平方米每月913.7元，漲幅超過8%。這也說明地理位置優越的崇文門菜市場地塊，土地可能在過去幾年獲得瞭比較大 的升值。
據《第一財經日報》報道，合景泰富日前對於囤地一事作出回應稱，項目進度緩慢並非有意囤地，而是由於因為其地理位置特殊，前期報建速度相對較慢造成的，商業項目將於2013年11月11日正式開工，但這也與拿地的時間相差瞭3年之久。
2009年，李嘉誠之子李澤楷也曾被指囤地獲利。2006年李澤楷旗下的盈科大衍地產公司競得北京核心城區的工體地塊，按照約定此地塊開工日期 為2006年9月20日，峻工日期為2008年3月31日，但一直未動工。最後該地塊於2009年8月21日被轉讓給另一傢香港企業瑞安建業，轉讓價為 1.18億美元，而當初的拍賣價格為5.1億人民幣，考慮匯率和轉讓的中間費用，李澤楷大概賺瞭0.5億美元，三年利潤在78%以上。分析人士稱，如果開 發商選擇建樓，收益也不過幾千萬元，炒地收益大約是賣房收益的3倍。
中新網房產頻道為此采訪瞭中國社科院城市發展與環境研究所原所長牛鳳瑞，在他看來，開發商之所以囤地，是因為其對於土地有一個基本預期--土地 價格還要漲。此外，囤地對企業來說，是一種收益非常大但風險很小的一個融資方式。但是，開發商非法囤地對社會的秩序和關系造成的負面影響太大，對國傢的土 地資源也造成極大浪費。
中原地產首席分析師張大偉告訴中新網房產頻道，囤地最大的影響是扭曲供需結構，看似政府供應瞭大量的土地，但是形成不瞭房源，房子價格自然會持續上漲。
另外有專傢指出，開發在不斷推高地價過程中的風險與其獲得的溢價收益完全不成比例，風險被稀釋在瞭資本市場和購房者身上。雖然政府對打擊"囤 地"有著強硬規定，但是開發商規避處罰的手段則更加多樣。一塊地拿到之後，可以部分施工，可以緩慢施工，還可以在規劃方面做手腳，比如多次更改規劃，一直 拿不到施工許可等，都可以達到囤地而不受懲罰的目的。
《閑置土地處置辦法》遭遇執行難
海南省閑置土地問題則更為嚴重，據央視財經《經濟半小時》報道，2004年一傢企業出資528萬美苗栗泰安房貸元買下瞭占地1300多畝的三亞紅棠灣高爾夫 球場，但是球場買進之後，該企業一直沒有增加投資，也沒有繼續建設，更談不上開業經營。幾經轉手之後，2007年該地塊已經增加到12億港幣的價格，已經 是當初買進球場時2000萬元的60倍。
根據《閑置土地處置辦法》，土地閑置問題原因分為政府原因和企業原因，屬於政府、政府有關部門的行為造成動工開發延遲的，不做相應處罰，擬訂閑 置土地處置方案；如果是企業原因而導致未動工開發滿一年的，需按照土地出讓或者劃撥價款的百分之二十征繳土地閑置費；未動工開發滿兩年的，將會無償收回國 有建設用地使用權，並且土地閑置費不得列入生產成本。但多地存在土地荒廢數年的現象，國傢要求收回閑置土地的政策在多數時候成為瞭一紙空文，有關部門多次 重申與調研的效果也不明顯。
"對閑置土地的處置辦法隻是規定，一般都沒有執行。" 張大偉表示，"如果嚴格執行兩年收回政策的話，很多開發商就不敢拿地瞭。地方政府的土地財政反而先崩潰瞭，所以地方政府本身對這個政策是不希望執行的。"
據央視財經《經濟半小時》報道，海南省國土環境資源廳公佈的閑置土地企業的名單中，在三亞市30宗閑置土地當中，隻有4宗是企業原因，這也就意 味著，隻有10%的閑置土地能夠被收回，而另外90%的閑置瞭短則幾年，長則十幾年的土地，有瞭政府原因這個擋箭牌，就可以繼續理直氣壯地閑置下去瞭。
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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-07-16/08574295067.shtml
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